Citi llevó a cabo un panel con
representantes de FIBRAs industriales de México, tales como Terrafina, FIBRA
Prologis y Vesta (no cubierta), durante la 21ª Conferencia de directivos de
empresas globales de inmuebles, que tuvo lugar en Hollywood, Florida. Las
principales conclusiones se presentan a continuación:
Percepciones erróneas vs. realidad.
El director general de FIBRA Prologis, Luis Gutiérrez, comentó que la mayor
percepción errónea acerca de su negocio radica en que el mercado no hace
distinción entre calidad de activos y ubicación, y que le asigna la misma
valuación a todo. Además, añadió que el precio de la acción no ha reaccionado
ante el crecimiento de los ingresos derivados de las rentas en dólares y a los
beneficios de la devaluación peso vs. dólar. Los principales comentarios fueron
secundados por Alberto Chretin, director general de Terrafina, quien considera
que el mercado no está apreciando correctamente el hecho de que el 97% de sus
rentas están dolarizadas. Asimismo, señaló que el mercado está monitoreando los
proyectos de desarrollo de la firma que otorgan rendimientos atractivos. A su
vez, el director general de Vesta, Juan Sottil, afirmó que el mercado está
demasiado concentrado en las tasas de interés y en los aspectos de
macroeconomía global, mientras que Vesta opera en un entorno microeconómico
donde los resultados específicos de las compañías son muy robustos.
Los sólidos fundamentales
permanecen tanto en el segmento de logística como en el de manufactura. FIBRAPL
destacó la fortaleza de las propiedades de logística y distribución alrededor
del área de la Ciudad de México, al igual que el hecho de que el consumo
mexicano esté en aumento y el comercio electrónico esté teniendo mayor
presencia. Por otro lado, Terra destacó que el sector manufacturero se ha
beneficiado del incremento de la demanda por los cada vez más complejos
productos fabricados en México, derivando en nuevos competidores en la
industria, y en que muchos más estén considerando su incursión. El Sr. Chretin
agregó que, en el caso de una recesión en EUA, espera que el sector permanezca
competitivo. Por su parte, Vesta destacó la fortaleza del sector automotriz, ya
que consideran que el aumento de la demanda de automóviles nuevos en EUA
continuará apoyando la producción en México.
Todavía lejos de las etapas
finales del ciclo. FIBRA Prologis considera que el ciclo de la industria de
bienes raíces está en la "séptima entrada", mientras que Terra piensa
que la industria se ubica en la "cuarta entrada". Lo anterior,
contrasta completamente con el tono de los Fideicomisos de Infraestructura de
Bienes Raíces en EUA (REITs), lo cual advierte que estamos en las "últimas
etapas" del ciclo en EUA, en términos tanto de valuación, como de
crecimiento de las rentas. Las tres compañías citaron que la perspectiva de
crecimiento de la utilidad operativa neta mismas tiendas (SS NOI, por sus
siglas en inglés) para el sector de la Propiedad Industrial es de ~3% (en
dólares) para 2017.
Opiniones mixtas sobre la
mejor opción entre la compra, la construcción o la venta de activos. Cuando se
preguntó acerca de cuál es la mejor decisión en bienes raíces hoy en día,
FIBRAPL señaló que vale la pena explorar las tres opciones dadas la oportunidad
y la naturaleza de los activos (principales y no principales). Por otra parte,
Terra considera que la compra es la mejor opción, ya que continúa comprometida
a sus planes de uso de su capital. Finalmente, Vesta señaló que
"construir" es la mejor opción en el entorno actual.
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